2018年中央经济工作会议中关于产业地产和特色小镇发展中强调，“要推进中国制造向中国创造转变、中国速度向中国质量转变、制造大国向制造强国转变。大力培育新动能，强化科技创新，推动传统产业优化升级，培育一批具有创新能力的排头兵企业。”

　　产业地产因其与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值同步发展协同性，愈发受到重视。十三五规划的出台与城市化的推进给产业地产提供了巨大的推动力，产业地产已成为政府、企业、资本关注的焦点，包括传统房企、金融机构、实体企业、甚至互联网企业纷纷投身产业地产的开发与打造中。

　　在前瞻网的归类，中国产业地产发展经历了四个大阶段：1978年是产业地产孕育、探索阶段;1982年-1992年国内开发区开始快速发展;1992年-2002年产业地产进入矛盾与探索期;2002年进入国内产业地产密集开发阶段。

　　目前，产业地产发展现状从原来以生产企业为主的工业园模式，正不断扩展内涵与外延，各类文化创意产业园、物流园、总部基地、产业综合体等新形态不断涌现。

　　不同于住宅和商业地产，产业地产的客群是产业链上下游的企业用户，住宅的客群是个人和家庭，商业地产的客群则是商户和个人投资者。产业地产的服务对象不仅仅有空间、功能、设备上的硬性需求，还具有很多政策、产业环境、人才、服务上的软性需求，因此，产业地产对于投资、招商、运营的专业化要求更高。

　　2012年之前，大多数产业园区都是政府主导和经营，这一模式的优点是，从土地到资金再到招商都可以由当地政府依照规划，按部就班进行，好管省心;但缺点是脱离市场，容易出现经营不良和烂尾等情况。

　　当然，房企也不见得就能应付的来。虽然园区的开发与运营中，建设者与生产者会释放大量的消费需求，带来商业配套和住宅配套，但对于园区的运营，除了前期土地开发环节房企十分擅长，剩下中期的建设与招商、后期的运营和服务，对开发商来说，都是新领域。

　　2011年之后，随着房地产调控力度加强，以及制造业升级转型的需要，产业地产突然成为房地产领域新宠。万科、龙湖、绿地、富力、合生创展等传统房地产开发商纷纷涉足产业地产。

　　以万科为例。2012年底，万科与美景集团成立郑州万科美景有限公司，万科占51%股份，美景持股49%，美景集团将旗下七个住宅、写字楼和科技园项目注入合资新公司，美铭产业园交到万科手里。但是随后，传出该项目因用地系科研性质，面临无法分割乃至无法经营的政策壁垒，当时有媒体称两栋高层建筑已经封顶，工程陷入停滞。到了2016年，万科将美铭科技园还给了美景，宣告在郑州第一个产业园区项目经营的失败。

　　除了郑州美铭科技园，2016年万科东莞769文化创意产业园，也曾被“商户”围攻。按照当时的媒体的报道看，虽然2014年万科方面就称入住率超过70%，但在开园前，整个园区都十分萧条，万科方面承诺的大型餐饮、电影协会都没有兑现。另一方面，园区顾客十分稀少，商铺每个月高达4万的租金，店铺营业额不超过7000。

　　“房地产公司做特色小镇，基本上失败的概率是90%。”深圳华侨城文化集团总经理胡梅林2018年接受采访时说道。

　　从国外的经验看，制造业涉足房地产并不是新鲜事儿，早在工业时期，就有伴随大公司发展出来的“公司镇”，比如生产豪华火车车厢的Pullman，在芝加哥地区就形成了著名的工业镇。

　　上海证券的一份分析报告认为：产业地产符合经济发展方向和房地产调控方向，因而得到了较多支持，产业园区对地方经济的贡献十分明显，而开发区不仅在产业集群化进程中扮演着日益重要的角色，还有利于解决当地就业、增加地方税收、推高土地出让价格，以及对周边地区发挥示范和溢出效应。

　　在这个过程中，企业配套的“产业链”带来就业和GDP，又有支持“实体经济”、“促进制造业升级”的故事可以讲，很自然成为各地政府选择合作伙伴时的优先项。

　　创维跟房产沾边的时间最早，其创始人黄宏生早在1992年就开始在香港炒楼，“创维”这个公司正是用这一年赚到的炒楼钱办起来的。

　　黄宏生的经营哲学一直是“彩电为体，地产为用”，早年投资3亿建造的18层高的“创维数字研究中心”大楼，从建成之日起，就是大半出租，小半留用，算是创维在商业地产上的成功尝试。2003年，黄宏生还曾宣布要在南京投资20个亿向商业地产进军。

　　不过这些顶多算是“地产生意”，和真正的“产业地产”还差的很远。只不过过去的20年，地产的利润实在太高，所以，不少制造业企业，都曾涉足地产。

　　比创维稍晚的海信，涉足房地产的时间是1995年，恒大集团这时候还没有成立。而其他大部分国企背景的家电企业，做房地产的时间大都是2000年之后，差不多跟房改同期，海尔是2002年，TCL是2004年，长虹是2005年，早年是集体企业的美的，其掌舵人何享健倒是最早在1998年就参与开发了顺德北滘镇海岸花园。包括去年转型的康佳，也在2001年左右，和母公司华侨城集团合作投资了部分项目。

　　而这些业务看起来和房企做的事情并无差别，“买地、建房、售楼”，实体制造业在此领域的竞争力自然也不会太高。

　　根据21世纪经济报道整理的数据，2018年年末，上海、北京、天津常住人口城镇化水平最高，均在80%以上;广东、江苏、浙江、辽宁等东部地区的城镇化率在70%左右;云南、甘肃、贵州、城镇人口比重低于50%。

　　500)this.width=500 align=center hspace=10 vspace=10 alt=产业地产不光是房地产>

　　500)this.width=500 align=center hspace=10 vspace=10 alt=产业地产不光是房地产

　　再加上“房住不炒”方针的确立，使依靠房地产拉动经济的模式几近结束，甚至房企都开始改名及转型时，产业地产给制造型企业留了一扇门。

　　不同于住宅类地产“快拿地、快开发、快销售”的短平快操作模式，产业地产的培育和发展需要较长的周期，同时，资金投入大、产业招商、园区运营服务等各方面与原有的住宅和商业地产有本质上的差别。

　　根据wind数据统计，如下图所示，家电行业毛利率与净利率，在经历过2011到2014年的一波上涨后，已经连续3年分别徘徊在8%和7%之间。

　　500)this.width=500 align=center hspace=10 vspace=10 alt=产业地产不光是房地产>

　　500)this.width=500 align=center hspace=10 vspace=10 alt=产业地产不光是房地产

　　虽然短期看，产业地产的回报比住宅和商业地产低，但长远的看，产业地产不仅有多种盈利模式，更能和地方财政互惠互利，入驻企业持续的税收比房产交易的一锤子买卖，更细水长流。同时，商铺、公寓、酒店等配套设施，虽然对运营的专业程度有一定要求，但风险较小，不怕调控，有持续的现金流，而且如果运营情况良好，资产增值和资产证券化，都大有可为。

　　在该领域，制造型企业有机会和房企一较高下的。一方面，入驻园区内的企业，能够带动就业和人口迁入，同时，也能带动园区周边的经济发展，比如餐饮、娱乐等，另一方面，产业集聚优势、区位发展，能够对城市功能进行提升，促进城市的繁荣和提升。

　　参照实体企业的1个工作岗位间接带动周边3个人的就业，比如餐饮、商超服务等，制造业所带动经济和人口迁入，可能比互联网高新企业更大。按照网易新闻今年3月的报道，四川遂宁康佳电子科技产业园预计能为遂宁带来销售收入200亿元、利税10亿元以及解决2万人就业，数量甚至超过了上海特斯拉超级工厂，当时，对标美国加州弗里蒙特特斯拉工厂超过1万名的员工，预计上海工厂也是近万名人口流入。

　　去年夏天康佳就做出了战略转型的决定，确定了“产业产品业务群，科技园区业务群，平台服务业务群，投资金融业务群”四大业务集群。

　　根据一季度财报，康佳在过去10个月中，科技园区业务群进展迅速，截止一季度，宜宾康佳高科技产业园、滁州康佳智能家电及装备产业园项目均已启动开工建设工作;康佳新零售总部项目已成立项目公司;遂宁康佳电子科技产业园已举行开工仪式，并持续推进项目建设;而东莞科技产业园前期已完成与政府投资协议的签订，第一季度已完成建设用地规划及竞拍条件设定工作。

　　在制造业升级压力加大和房地产持续调控、持续火爆的矛盾中，这两种产业常常被对立起来，极端的说法甚至有“房地产不死，制造业不会有希望”，其实，中国60%的制造业是跟房地产相关的，房地产的“热”和制造业的“冷”都是结果，它们不该被非此即彼的对立起来。